Sachverhalt

Die A AG bezweckt den Erwerb, den Bau, die Vermietung, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien in der Schweiz und im Ausland.

Ende März 2009 schloss die A AG mit der Bank C einen Darlehensvertrag über CHF 900'000 für die Refinanzierung eines bestehenden Darlehens sowie für allgemeine Geschäftszwecke. Die Maximallaufzeit betrug 10 Jahre, wobei das Darlehen bei jeder Änderung des Referenzzinssatzes unter Einhaltung einer 45-tägigen Kündigungsfrist von der A AG zurückbezahlt bzw. von der Bank C fällig gestellt werden konnte.

Die Darlehenskosten setzten sich wie folgt aus der Summe von Referenzzinssatz, Liquiditätskosten und Marge zusammen:

• Referenzzinssatz: 6-Monats CHF LIBOR;
• Liquiditätskosten: max. 2.50% / Jahr; und
• Marge: 1.50% / Jahr.

Gemäss Darlehensvertrag konnte der Zinssatz halbjährlich angepasst werden (d.h. nach Ablauf der Laufzeit des Referenzzinssatzes). Die Marge blieb jeweils konstant.

Im Januar 2015 hob die Schweizerische Nationalbank (SNB) den CHF – EUR Mindestkurs auf und führte Negativzinsen auf Giroguthaben ein.  Dies hatte unter anderem zur Folge, dass der 6-Monats...